再建築不可 売却 柏

「売れない」と言われた

再建築不可の物件、あきらめないでください

古い家を相続したけど、
道が狭くて建て替えができない——
不動産会社に相談したら「売るのは難しい」と断られた——

そんな「再建築不可」の物件にお困りの方へ。

私は、大手住宅会社で23年間、住宅の建築・土地調査・再開発業務などに携わり、
今は地元密着で、再建築不可を含む“ワケあり不動産”の売却・活用に力を入れています。

実はこの分野、経験がない業者に当たると
「できません」で終わってしまうことが多いのが実情です。

ですが、工夫次第で再建築不可でも
売却・賃貸・土地活用など複数の出口戦略があります。

たとえば：

隣地とセットで売る／交渉するスキーム
収益物件として活かすルートの紹介
古家付きのまま売る方法／解体せずに資産として残す方法
空き家対策特別措置法への対応や将来的リスクの整理

誰に相談するかで結果が変わるのが、
この「再建築不可」のような難しい不動産です。

放置すると税金や倒壊リスク、近隣トラブルに発展することもあります。
まずは状況だけでも聞かせてください。
地元の顔が見える不動産屋として、きっとお役に立てると思います。

再建築不可を解決

「再建築できないと言われて困っている」「昔の家をどうすればいいか分からない」

そんな物件でも、経験豊富な担当者が丁寧に対応いたします。どうぞ一度ご相談ください。

こんな方へ

親から相続した家が再建築不可だと分かって困っている
古くて住めないのに、建て替えができないと言われた
不動産会社に「売れません」と断られた
空き家のまま数年放置している
固定資産税だけ払い続けている

再建築不可とは？

再建築不可とは「現在の建物はあるが、建て替えができない状態の土地」です。
主な理由は「接道義務を満たしていない」「私道に囲まれている」「建築基準法の制限」など。
一見すると売れないように思えますが、条件整理や買取ルート次第で売却可能です。

当社でできること

● 接道状況・法規制の整理

● 役所調査・建築可能性の診断

● 隣地との交渉・通行承諾取得

● 投資家向け買取ルートの紹介

● 老朽空き家の解体・処分支援

解決事例

事例紹介①松戸市古ヶ崎

▶ 「建て替え不可」の土地が、「建築可能」に生まれ変わるまで

【事例】千葉県松戸市｜接道義務を満たさない“旗状地”の再生

この土地は、いわゆる“旗状地”と呼ばれる形状。
道路から細い通路を通って、奥に敷地が広がっているタイプです。

問題は、その通路部分の幅が2メートルに満たないこと。
これは建築基準法上の接道義務を満たしておらず、新築・建て替えができない再建築不可物件でした。

■ 解決策：通路を広げるために、手前の土地ごと動かす

この状況を打破するには、通路部分の幅を2m以上に広げる必要があります。
私はすぐに、通路の隣に建つ手前の家の所有者に連絡を取りました。

幸い、その方はご高齢の一人暮らしで、施設入所を検討中とのこと。
根気よく通い信頼を得て、弊社でその土地を買取することに合意いただきました。

■ 結果：通路の幅を2m以上確保、再建築可能な土地へ変身

買取した手前の土地は、建物が敷地のギリギリに建っておらず、
一部を通路として差し出すことで、2m以上の接道幅が確保可能に。

これにより、もともと建て替えが不可能だった旗状地が、
法的にも建築可能な宅地として再評価されることになりました。

■ 最終的な効果：依頼者の土地を高く買い取ることが可能に

再建築不可のままでは資産価値が大きく下がってしまい、いわゆる二束三文での取引となります。
「建て替え可能」に変わったことで、当初の依頼者から土地を高値で買取ることができました。

土地の形や法律上の制限に諦めず、“活かすための道筋”を作るのも私の仕事です。

■ ﾋﾞｯｸ・ﾘﾎﾞｰﾝ・ｴｽﾃｰﾄの考え

こうした再建築不可物件は、普通の不動産屋では“扱いづらい”とされて放置されがちです。
でも、本当に大事なのは「その土地に道をつけられるか」を考え抜くこと。

権利関係の調整

所有者への交渉

物理的な敷地構成の見極め

こうした複数の要素を“その場で判断して、その場で動ける”ことがプロとしての差だと私は考えています。

事例紹介➁柏市逆井

建物そのものはまだ使える状態でしたが、正直「そのままでは売れない」と感じました。

■ 見抜いた“2つのマイナスポイント”

① 外壁の色が“平成感”丸出し
建物は建築当時流行していた濃いグレーの外壁。
ただ今の感覚だと、グレーは暗く・重たく・古く見えやすい。
その印象を払拭するため、薄い上品なクリームイエロー系の明るい外壁色、屋根をカビの生えた

うす汚い黒色からチョコレートブラウンに塗装し直しました。
→ 近所の方から「新築みたい」「雰囲気が明るくなった」と大好評。

② 敷地内に駐車場がなかった
実際には隣地を利用していたため、買主から見れば「駐車スペースがない物件」。
洗濯物干し場として使っていた部分の塀を取り払い、駐車場1台分を新設しました。
→ 実際の見学時に「車が置けるなら買うことを検討したい」という声に直結。

■ 改修費用は最小限、印象効果は最大

どちらの改修も通常であれば大きな費用が掛かりますが、それぞれの専門業者に個別に契約して発注、弊社は再販事業においては工事では利益をいただかない方針（本業の仲介や再販で利益を出す）の為、費用も比較的抑えめ。
販売価格を抑えるため、結果的に売りやすさにつながります。

■ ﾋﾞｯｸ・ﾘﾎﾞｰﾝ・ｴｽﾃｰﾄの判断基準

どこが「買主の引っかかり」になるかを先読み

何を変えれば印象がガラッと変わるかを瞬時に選定

直すべきところだけ直し、余計な出費はさせない

これはただのリフォームではありません。
売却戦略に基づいた「投資対効果の最適化」です。

事例紹介➂松戸市松戸新田

▶ 売れるかどうかを左右するのは「建物」じゃなく「権利」だった

【事例】千葉県松戸市・松戸新田｜私道に接する戸建て土地の売却支援

この物件は、見た目や立地の条件は悪くなかったものの、
“土地の権利関係”に問題を抱えていたため、普通に売ろうとすると大きなネックがありました。

■ 課題：接道部分の所有権が、他人名義のままになっていた

建物が建っている本地の所有者は明確でしたが、
その敷地に接する道路部分（私道）の所有権が他人名義になっていたのです。

以前は同じ人が土地も道路も持っていたのですが、
本地だけが先に売却され、道路部分だけが宙に浮いた状態になっていたため、
法律上は「通行できる」としても、
実務上は「他人の土地を通らないと自宅に入れない」という印象を与えることになっていました。

■ 対応：道路の所有者に私が直接交渉

このままでは将来的な資産価値にも影響があると判断し、
私が道路部分の所有者に直接出向いて交渉。
譲渡の意向と条件を調整し、
最終的に道路部分も含めて一体で売却できるように整えました。

■ 結果：買主側の安心感が大幅アップ

道路部分もセットで購入できることにより、

「将来、誰かに通行を拒否されるかも」というリスクが解消

「この物件はちゃんと“自分の土地として”完結している」という安心感

境界の不安も消え、建て替えなどの自由度も確保

→ 最終的に、希望価格でスムーズに成約となりました。

■ ﾋﾞｯｸ・ﾘﾎﾞｰﾝ・ｴｽﾃｰﾄの考え

不動産は、「見た目が良ければ売れる」わけではありません。
特に土地付き物件では、目に見えない権利の構造が“売れるかどうか”を決めることがあります。

このような調整は、知識だけではなく、
現場での対応力・交渉力がなければ前に進みません。
元ハウスメーカー時代に、複雑な土地調整や地主交渉を多数経験してきたことが、
いま現場で活きています。

よくある質問

Q. 売れないと言われた土地でも本当に売れる？
→ 条件次第ですが、実際に多数の売却事例があります。

Q. 見に来てもらうだけでも大丈夫？
→ 現地調査・査定・相談までは無料です。まずはご相談ください。

Q. 相続登記が終わっていませんが大丈夫？
→ 司法書士との連携でサポート可能です。売却前に整理しましょう。